MaBV-Ratgeber für Bauträger: Voraussetzungen, Ratenplan und Abrechnung

Wer Wohnungen oder Häuser als Bauträger verkauft, nimmt Geld von Erwerbern an, bevor das Objekt fertig ist. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, wann das zulässig ist und in welchen Schritten. Dieser Ratgeber fasst die Regeln zusammen und zeigt, wie Sie Ratenabruf und Rechnung mit dem MaBV-Ratenplan in kanbau führen.

Die Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV

Bevor der Bauträger überhaupt eine Rate fordern darf, müssen die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören insbesondere:

• ein rechtswirksamer Vertrag, für dessen Vollzug die erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
• eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers,
• die gesicherte Freistellung von Grundpfandrechten, die der Erwerber nicht übernimmt (Freistellungserklärung der finanzierenden Bank),
• die Baugenehmigung oder, wo keine erforderlich ist, eine entsprechende Bestätigung.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist keine Rate fällig – unabhängig vom Baufortschritt.

Die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV

Sind die Voraussetzungen erfüllt, darf der Bauträger den Kaufpreis nach Baufortschritt in höchstens sieben Teilbeträgen abrufen. Die Verordnung nennt dafür Bauabschnitte mit festen Anteilen an der Vertragssumme:

Bauabschnitt	Anteil
Beginn der Erdarbeiten	30 %
Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten	28 %
Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen	5,6 %
Rohinstallation der Heizungsanlagen	2,1 %
Rohinstallation der Sanitäranlagen	2,1 %
Rohinstallation der Elektroanlagen	2,1 %
Fenstereinbau einschließlich Verglasung	7 %
Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten	4,2 %
Estrich	2,1 %
Fliesenarbeiten im Sanitärbereich	2,8 %
Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe	8,4 %
Fassadenarbeiten	2,1 %
vollständige Fertigstellung	3,5 %

Aus diesen Abschnitten bildet der Bauträger seine höchstens sieben Raten, indem er mehrere Abschnitte zu einer Rate zusammenfasst. Der Ratenplan steht im notariellen Bauträgervertrag.

• 1. Rate: 30 % Beginn der Erdarbeiten.
• 2. Rate: + 28 % Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten.
• 3. Rate: + 11,9 % Dachflächen und Dachrinnen sowie Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro.
• 4. Rate: + 13,3 % Fenstereinbau, Innenputz und Estrich.
• 5. Rate: + 4,9 % Fliesenarbeiten im Sanitärbereich und Fassadenarbeiten.
• 6. Rate: + 8,4 % Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe.
• 7. Rate: + 3,5 % vollständige Fertigstellung.
• Summe: 100 % der Vertragssumme in sieben Raten.

Die Zusammenfassung oben ist ein Beispiel; welche Abschnitte Sie zu einer Rate bündeln, legen Sie im Bauträgervertrag fest.

Was das für die kaufmännische Praxis bedeutet

Für jede Einheit und jeden Erwerber gilt derselbe Ablauf: Voraussetzungen prüfen, Bautenstand feststellen, Rate abrufen, Rechnung stellen, Zahlungseingang zuordnen.

12345

• Voraussetzungen § 3 Abs. 1 MaBV je Vertrag erfüllt.
• Bautenstand Bauabschnitt der Rate erreicht.
• Rate abrufen Teilbetrag aus dem Zahlungsplan.
• Rechnung Ausgangsrechnung an den Erwerber.
• Zahlungseingang im Banking zugeordnet.

Bei einem Vorhaben mit vielen Einheiten wird daraus schnell eine umfangreiche Liste – und jede Abweichung, etwa eine fehlende Freistellungserklärung bei einem einzelnen Vertrag, muss auffallen, bevor die Rechnung rausgeht.

So bildet kanbau die MaBV ab

In kanbau trägt der Verkaufsvertrag den Zahlungsplan. Ratenzahlungspläne legen Sie als Vorlage in den Stammdaten oder projektspezifisch an und übernehmen sie beim Anlegen des Vertrags.

• Voraussetzungen: Baugenehmigung, Freistellungsverpflichtung, Notardatum, Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung und Bautenstand werden vom Unternehmen über das Projekt an den Vertrag vererbt. Fehlt etwas, meldet kanbau es im Klartext.
• Ratengruppen: Der Zahlungsplan rechnet prozentual oder positionsbasiert, kennt einen Sicherheitseinbehalt sowie Kennzeichen für Bezugsfertigkeit und Schlussrechnung. Fakturierte Raten werden festgeschrieben.
• Bautenstand und Rechnung: Sie markieren den Bautenstand je Rate. Aus der Rate entsteht eine Ausgangsrechnung, die Sie buchen, drucken und per E-Mail versenden; den Zahlungseingang ordnen Sie im Banking zu.
• Viele Verträge auf einmal: Die MaBV-Übersicht zeigt fällige Raten projektübergreifend und rechnet sie im Stapel ab (Paket Advanced).
• Sonderwünsche: Sonderwünsche führen Sie am Verkaufsvertrag mit eigenem Status und rechnen sie ab einer bestimmten Rate ab, siehe Nachtragsmanagement.

Weil Raten und Bauzeitenplan verknüpft werden können, fließen die erwarteten Zahlungseingänge in die Liquiditätsplanung ein. Den gesamten Funktionsumfang für Bauträger finden Sie auf der Seite Bauträgersoftware kanbau.

MaBV-Abrechnung in einer Demo ansehen