Nachtragsmanagement für Bauträger: vom Sonderwunsch zum Nachtrag

Ein Sonderwunsch hat zwei Seiten

Für den Bauträger hat jeder Sonderwunsch zwei Verträge. Der Käufer bestellt eine Mehrleistung zum Kaufvertrag, der Nachunternehmer führt sie als Nachtrag zu seinem Auftrag aus. Dazu kommen Mehrleistungen ohne Käufer, etwa eine Mehrmenge Estrich. In kanbau liegen beide Seiten an ihrem Vertrag: der Sonderwunsch am Verkaufsvertrag, der Nachtrag am Einkaufsvertrag. Die übernommene Position verbindet sie.

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• Sonderwunsch Nachtrag zum Verkaufsvertrag, Positionen mit Gewerk.
• Buchen gebuchte Positionen erscheinen in der Bauleiteraufstellung.
• Nachtrag anlegen im Einkaufsvertrag, Positionen aus dem Verkauf auswählen.
• Preis und Buchen Preis des Nachunternehmers, Phase gebucht.
• Abrechnen Rate beim Käufer, Rechnung des Nachunternehmers.

Nachtrag am Einkaufsvertrag anlegen

Den Nachtrag legen Sie am Einkaufsvertrag an. kanbau vergibt die Nummer fortlaufend: 001, 002 und so weiter. Dazu erfassen Sie Nachtragsdatum, Objekt (z. B. „Mehrmenge Estrich“), die Referenz des Nachunternehmers, etwa seine Angebotsnummer, und eine interne Notiz. Die Notiz erscheint nicht im Nachtragsschreiben.

Im Leistungsverzeichnis entsteht ein eigener Bereich „Nachtrag 002“. Kennen Sie den Betrag, legt kanbau darin eine Position mit diesem Preis an. Kennen Sie ihn noch nicht, bleibt der Bereich leer und der Nachtrag steht als „Preis offen“ in der Liste. So ist er erfasst, ohne mit einem Platzhalterbetrag die Auftragssumme zu verfälschen.

Sonderwunschpositionen aus dem Verkauf übernehmen

Beim Anlegen wählen Sie die Sonderwunschpositionen aus dem Verkauf aus. Angeboten werden gebuchte Positionen aus den Verkaufsverträgen des Projekts, die noch keinem Einkaufsvertrag zugeordnet sind. kanbau legt je Position eine Nachtragsposition mit Kurz- und Langtext an und speichert die Verknüpfung zur Verkaufsposition. Den Preis des Nachunternehmers tragen Sie selbst ein; der Verkaufspreis wird nicht übernommen.

Ein Einkaufsnachtrag gehört in der Regel zu einem Verkaufsvertrag, also zu einer Wohnung. kanbau merkt sich diesen Bezug und warnt, wenn eine Position aus einem anderen Vertrag dazukommen soll. Bündeln Sie bewusst mehrere Wohnungen, kennzeichnen Sie den Nachtrag als Sammelnachtrag.

Prüfen und buchen

Hauptauftrag und Nachträge durchlaufen ihre Phasen getrennt: offen, geprüft, gebucht und storniert. Ein Nachtrag kann offen sein, während der Hauptauftrag längst gebucht ist. Löschen lässt sich ein Nachtrag nur, solange er und seine Positionen offen sind. Das Nachtragsschreiben an den Nachunternehmer enthält Objekt, Referenz und Datum sowie die Auftragssumme vor und nach dem Nachtrag.

Wirkung auf Auftragssumme, Trendkosten und Budget

kanbau summiert Hauptauftrag und Nachträge je Phase. Rechnungsblatt und Nachtragsschreiben rechnen mit den gebuchten Nachträgen. Ein Nachtrag mit „Preis offen“ hat keinen Betrag und erhöht nichts.

• Hauptauftrag: 82.000 € Heizung und Sanitär, netto.
• Nachtrag 001: + 4.000 € gebucht, zusätzliche Heizkörper.
• Nachtrag 002: + 3.100 € gebucht, Fußbodenheizung Bad aus dem Sonderwunsch W 05.
• Gesamtauftrag: 89.100 € Grundlage für Trendkosten, Rest und Abschläge.

Vom Gesamtauftrag rechnet das Summenschema des Vertrags über Nachlass, Abzüge und Skonto bis zu den Trendkosten. In der Kostenübersicht wählen Sie, ob nur gebuchte, auch geprüfte oder alle Verträge und Nachträge zählen. Reicht das Budget einer Kostengruppe nicht, verschieben Sie Budget zwischen Kostengruppen und Verträgen; jede Verschiebung wird protokolliert. Auch die Liquiditätsplanung rechnet mit dem Auftrag samt Nachträgen.

Abrechnen: Rechnungen im Einkauf, Raten im Verkauf

Im Einkauf rechnet der Nachunternehmer gegen den Vertrag ab. Das Rechnungsblatt der Eingangsrechnung zeigt den Hauptauftrag, jeden gebuchten Nachtrag mit Datum und Referenz und den Gesamtauftrag. Abschläge prüfen Sie kumuliert gegen diesen Gesamtauftrag.

Im Verkauf berechnen Sie den Sonderwunsch dem Käufer über den Ratenplan. Je Nachtrag legen Sie fest, ab welcher Rate er abgerechnet wird und mit welchem Anteil er startet. Wie Raten und Rechnungen zusammenhängen, beschreibt der MaBV-Ratenplan.

Bauleiteraufstellung: Verkauf und Einkauf auf einen Blick

Die Bauleiteraufstellung sammelt die gebuchten Sonderwunschpositionen aller Verkaufsverträge. Je Position sehen Sie Bauvorhaben, Kaufvertrag, Gewerk, Einkaufsvertrag und Einkaufsnachtrag. Die Zuordnung entsteht beim Übernehmen in den Einkaufsnachtrag; kanbau gleicht sie nachts und auf Knopfdruck ab.

• Kaufvertrag W 05, Nachtrag 003 gebuchter Sonderwunsch Fußbodenheizung Bad, Gewerk Heizung/Sanitär.
• Verkauf: 4.200 € Preis der Sonderwunschposition gegenüber dem Käufer, netto.
• Einkauf: 3.100 € übernommene Position im Nachtrag 002 der Muster Haustechnik GmbH, netto.
• Marge: 1.100 € · 26,2 % Verkauf minus Einkauf, je Position, Sonderwunsch und Gruppe.

Farben zeigen den Vergabestand jeder Position:

• Noch nicht vergeben: Die Position liegt in keinem Einkaufsvertrag.
• Teilweise vergeben: Nur ein Teil der Positionen eines Sonderwunschs ist vergeben.
• Einkaufsvertrag vorhanden: Die Position ist in einen Einkaufsnachtrag übernommen.
• Manuell vergeben: Ohne Einkaufsvertrag als erledigt gekennzeichnet, etwa bei Eigenleistung, mit Begründung.
• Zuordnung prüfen: Die Position liegt im Nachtrag einer anderen Wohnung, der kein Sammelnachtrag ist.

Gruppieren lässt sich nach Kunde, Auftragnehmer, Projekt, Gewerk, Betrag oder Datum. Verkauf und Einkauf zeigen Sie netto oder brutto. Beträge und Marge sehen nur Benutzer mit der entsprechenden Berechtigung. Solange ein Einkaufsnachtrag noch keinen Preis hat, steht beim Einkauf kein Betrag, und die Marge entspricht dem Verkaufsbetrag.

Paket

Nachträge zu Einkaufs- und Verkaufsverträgen gehören zum Paket Standard. Die Bauleiteraufstellung ist Teil des Pakets Advanced; die Preisliste schicken wir Ihnen gern zu (Pakete und Preise anfragen).

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